專傢過早過大的購房行為放大自住性住房的需求

  《房地產藍皮書》的副主編李恩平副研究員,在2013年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發佈會上,對中國房地產市場分析2012的形勢與2013年的展望做瞭一個主題報告。

   以下是文字實錄:

  我們的報告主要分六個方面:

  一、2012年的房地產政策特征。2012年基本上延續瞭2011年的基調,盡管沒有出臺重大的新政策,但是微調力度不斷強化,中央先後出臺瞭一政策文件,調控政策的方向主要聚焦在堅決抑制投機性需求和支持自住性需求。住房保障方面。加大資金落實的力度,另外加大瞭住房保障的分配監管力度。提到中央層面的政策,地方層面的政策也出現瞭一些微調。主要集中在兩個層面:普遍住宅標準調整和住房公積金政策的松綁。

  二、2012年房地產市場形勢。2012年房地產市場形勢在盤整中有所突破,上半年盤整態勢明顯,下半年市場活躍度增強。從市場銷售方面看,在宏觀經濟回穩復蘇拉動下,8月份開始銷售面積增長率出現同比正增長,10月份銷售面積的增長率突破5%,呈現快速拉升態勢,在交易量大幅度回升的帶動下,11月份開始銷售額與銷售價格均出現正增長。從投資開發方面看,2-7月房地產投資額特別是住房的投資額增長率均出現瞭明顯下滑趨勢,8月份開始投資增長率相對平穩。全年土地購置面積和成交價款均為同比負增長。待開發土地面積也在4月份開始出現同比負增長。從建築供給方面看,1-7月份房屋施工和新開工面積呈現連續下降趨勢8月月以後保持較平穩態勢,出除個別月份外房屋竣工面積全年呈現同比下降的態勢。

  同時我們也看到,地區之間35個大中城市房地產開發指標可以說差異非常明顯,我們比較瞭四個指標:商品房銷售價格增長率、商品房銷售面積增長率、商品房的竣工面積增長率、房地產開發投資增長率。35個城市之間差別特別明顯,有的是正增長20%或30%,有的是負增長20%多,這是第二個方面。

  三、當前房地產市場盡管經歷瞭多年的制度建設和政策調控。但是當前信貸台南官田信貸的房地產市場仍然存在不少較為突出的矛盾和問題。這些矛盾和問題主要集中在幾個方面:

  第一,住房價格繼續上漲壓力仍然較大。原因有幾個方面:1.宏觀經濟回穩復蘇,城鎮化加速,使得房價上漲的預期加大。2.近兩年市場觀望氣氛濃厚,自住性需求累計較多,隨著市場回暖,可能集中釋放。3.限購、限地、限價等樓市調控政策已經實施瞭一定周期,這些政策對市場的影響效應正逐步減弱。4.2012年末房地產市場回暖,開發企業銷售業績提升,以價換量的動力減弱。5.近兩年樓市成交低迷,房地產投資和開發速度放緩,2013年新增供給可能比同年下滑。種種因素導致瞭我們2013年住房價格上漲的壓力,可能仍然比較大。

  第二,過早、過大的購房行為在一定程度上放大瞭自住性住房的需求。在我國不少青年人口和傢庭過早進入購房市場,我國首套房貸者平均年齡大大低於國際水平,例如英國為37歲,德國和日本為42歲,北京為27歲。不少青年傢庭追求一步到位的購房消費,首套即向大戶型大面積看齊。究其原因是多方面的,有不恰當的消費觀念(沒產權住房不結婚),也有東方社會傢庭傢族融資網絡支持的因素,更有不合理的稅費結構導致的預期誤導(持有住房無成本,交易住房稅費負擔重)。

  第三,保障性住房的融資、分配、管理問題突出。保障性住房建設資金的中央財政支持力度有限,地方政府的財政壓力大。保障性住房大量建設以後,分配和管理不規范現象突出。

  第四,"重交易、輕持有"的稅費結構抑制瞭市場交易而助長多套持有。我國房地產稅費結構極不合理,稅收收入占稅費總收入比重很低,房地產領域的公共財政收入主要表現為土地出讓金收入,幾乎所有的房地產稅費均集中在房地產開發、交易環節,而房地產持有環節的稅費占比很小,使得我國成為全球房地產持有成本最低的國傢之一。不合理的稅費結構導致瞭不合理的房地產市場結構,抑制瞭房地產市場交易,助長瞭多套房產持有,導致瞭房地資源的低效利用。

  四、2013年房地產政策展望。

  第一,房地產市場利益分化加劇,調控難度增大。可以預期,2013年調控的難度加大。房價漲跌對於住房持有者和潛在購房者帶來明顯不同的福利效應,住房持有和交易的市場利益分化加劇。房地價格變化對不同開發的經營模式的開發企業影響完全不同,房價漲得越快越有利,而對於快速開發的企業,房價的快速增長使得他們的成長劇增。

  第二,房地產調控目標向促進城鎮化和改善民生主題傾斜。考慮民生主題,住房的居住消費功能將被強調,住房投資和投機性需求將被進一步打壓。考慮城鎮化主題,城鄉建設用地有望統籌調控,一些人口快速增長的城鎮化地區建設用地,特別是居住用地供應控制有望減輕,部分住房嚴重供不應求的城市,可能加快居住用地的入市供應。

  同時對一些代表性的房地產政策,我們也做瞭一些分析,首先存量住房交易所得稅,我們認為對這個稅種,就是個稅,具有明顯的房價助長效應,需要進一步細化,也需要其他政策措施的配合,具體的政策執行可能由各城市地方正確選擇性的試點實施,政策的執行力度可能根據其調控效果逐漸調整。房地產持有稅,在2013年中期以後,當房地產交易環節所得稅調控效果不理想甚至可能助長房價的時候,惡化瞭市場環境的時候,一些大都市區住房持有政策有望加快實施。在限購限貸方面繼續執行,並且執行的力度從緊,限購正式有可能進一步擴容。在住房保障方面,保障性住房建設總量可能與上年持平略有增長,但是保障性住房建設主體和建設模式多元化,同時我們也認為,住房保障體系改革可能有所突破。

  需求預期:投資、投機性需求增長壓力可能略有緩解,其一,近兩年不少行業企業盈利下降,一些企業還出現瞭較大的虧損,使得國內閑置資本增長積累有所放緩。其二,宏觀經濟逐步穩定和復蘇,生產性領域商機開始顯現,有利於分流資本市場的閑置成本。其三,國傢加大對投機投資性住房物質力度,也直接壓縮瞭投機投資性資本進入房地產,特別是住房市場的操作空間。

  消費型需求有望加大釋放,具體的購房決策取決於市場房價的變化。經濟增速回穩和復蘇有利於居民收入增長,增加準備購房傢庭的購房房款儲蓄積累,也有利於增強對未來收入增長的預期,既增強預期購房傢庭購房按揭借貸的信心,也增強瞭銀行對於購房傢庭按揭房貸的信心。

  供給預期:存量供給取決於調控政策走向。一方面,2013年存量住房的供應存在加大釋放的潛力。另一方面,實際的存量住房供應取決於調控政策走向。20%的存量住房交易所得稅政策將大大抑制存量住房交易,而如果隻有住房政策則大大促進存放住房供應的快速釋放。

  新增供給可民間信貸利息算法缺錢急用哪裡汽車貸款信貸利率能略有下滑或與上年大致持平,其原因在於:2012年房地產開發指標多呈下滑態勢,並且年末交易量大增,原有庫存得到瞭較好的消化。

  行業預期:房地產行業整體暴利將逐漸消失,企業超額盈利將主要取決於企業對市場節奏把握和開發經營成連江縣汽車貸款管道本節約。市場壟斷程度將進一步提升,行業內企業績效將加劇分化。

  市場交易預期:房價的走勢取決於具體的政策措施和政策執行力度。如果嚴格執行20%所得稅政策,我們認為總體房價可能會出現較大幅度的攀升,在剛性需求的拉動下,二手住房的價格將在原有價位上稅負加成,直接推高二手房價,同時部分原本在存量住房市場實現的剛性購房需求也被迫進入新建住房市場,造成新建住房供需壓力,形成需求拉動型的新建住房價格增長。如政策的實施重心轉向持有環節稅,我們認為總體房價可能保持平穩態勢或略有回落。通過稅費結構的調整,取締或大幅度降低包括所得稅在內的交易環節諸類稅費,增加多套住房持有泵本成本,盤活多套住房持有傢庭的存放住房供應,將大大地緩解。由於快速城鎮化,加大瞭短期內城鎮住房供不應求的壓力。

  市場交易預期(二):城市建的房產交易市場分化將加劇,大都市區與中小城市的房價收入關系可能出現兩種不同方向的偏離,導致瞭兩種不同的房價變化趨勢。在中小城市新增住房需求主要以鄉、城移民為主,房價以農村建房成本作為參照,需求價格彈性明顯,房價收入關系向農民工傢庭和周邊農村傢庭收入看齊。近兩年投資投機性需求推高瞭房價,鄉-城移民自住性購房需求被驅逐,這些城市隻有房價合理回調,給自住性住房需求有效的市場進入機會,才有可能逐步消化累積的市場泡沫風險,促進居住城鎮化的有序進行。在大都市區新增住房需求以追求多樣化就業機會、多樣化消費服務的中高收入的城-城移民為主,其房價收入關系面向全國各地的高收入傢庭看齊,預期北京、上海等全國性的大都市區房價可能存在一個持續的增長空間。

  六、政策建議

  2013年房價仍有較大的上漲壓力,調控政策應繼續堅持遏制投機、投資性需求不動搖,堅持實施限購、限貸、限價、征收利得稅等措施,適時擴大房產稅試點,以鞏固前期調控成果,防止房價大幅度反彈。同時,還應積極探索房地產市場長期平穩健康發展的機制和制度建設。

  這些制度建設提瞭幾點:防止城鎮化淪為房地產化,一些城市錯誤理解城市化,特別是一些中小城市盲目規劃所謂"新城",把居民區當作工業化來開發規劃,殊不知房地產與工業制造品不同,其最終的消費需求具有嚴重的本地市場依賴,結果導致鬼城、空城層出不窮。因此要對各級城市官員加強城鎮化學習培訓,使全社會瞭解新型城鎮化的科學含義,防止對城鎮化的片面理解甚至肆意曲解。其次,科學編制城市規劃,同時配套編制房地產發展規劃。其三,建立面向城市層面甚至項目層面的房地產風險評估平臺。其四,官員的GDP政績考核,應剔除房地產和建築業的GDP貢獻。要努力確保保障房住房的分配公平,比如構建公開透明的機制,建立多部門的傢庭住房和經濟狀況聯動審核和信息共享機制。因地制宜制定土地供給計劃,一線城市、熱點城市、區域中心城市及其他房價上漲速度過快的城市應該增加新增土地供給,盤活存量土地利用,促進房地產開發進程,在庫存高、房價泡沫明顯的三四線城市,應該科學規劃土地供應,既要防止以盲目發展房地產拉動經濟增長的沖動,又要保持市場供求的基本平衡和穩定。探索解決農民工住房問題的多種途徑:如探索推進和健全涵蓋農民工的城鎮住房保障體系,建立農民工公共租賃房制度。又如探索推進農民工住房公積金制度,再如探索農民農村土地關系退出與城鎮住房保障掛鉤機制。

  我的報告就到這裡,謝謝大傢。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-25/10172137934.shtml


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