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>>【報名點擊】6月29日京秦唐三地聯動北京大型看房團！6月13日剛剛在香港聯交所上市的五洲國際，因為招股書公開的商業模式及其提供售後包租，涉嫌違反住建部的有關規定而引起爭議。
在無錫的五洲國際小商品城一期已經售出的商場內，一個面積為20平方米的商鋪一年實際支付租金不過1萬多元，年回報率不足3%。但是地段和類型都相同的項目二期商鋪，到瞭銷售人員嘴裡，卻變成瞭年租金回報率達8%，一年租金有望超過3萬元的旺鋪。《每日經濟新聞》記者註意到，即使此後商鋪的實際回報遠遠低於開發商當初承諾的8%水平，投資者依然要按照實際租金的8%~10%給付商業管理服務費。
《每日經濟新聞》記者因此對項目二期部分已經出租的商鋪進行瞭調查，瞭解瞭這些號稱有8%租金回報率的商鋪實際的租金價格是多少。
"五洲國際采取售後包租模式，是明顯違反瞭住建部的規定，是違規行為。"南京房地產行業一位業內人士對 《每日經濟新聞》記者說。
根據五洲國際的招股說明書，這傢企業也許是目前在香港上市的公司中最為明確地進行售後包租的企業。截至2012年12月31日，五洲國際在最近三年中總共訂立瞭4萬多份獨傢經營管理協議。按照招股說明書，訂立上述獨傢經營管理協議的目的之一是"為瞭促銷"。
招股說明書顯示，五洲國際旗下眾多項目都采用類似的協議。一般在項目開業的三年到五年後，五洲國際就按真實租金價格的8%至10%獲取商業服務費。
杜躍平表示，《合同法》規定的"霸王條款"，主要有三種表現，一是減輕自己責任，二是加重對方責任，三是免除自己責任。五洲國際的上述獨傢經營協議符合上述條件。
此前，上海中原的一位商鋪資深經紀人向《每日經濟新聞》記者介紹，開發商訂立的商鋪租金水平往往大幅高出周邊商鋪的真實租金水平，其最主要的目的就是為瞭刺激銷售。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-18/08222254130.shtml
這樣的規定也存在於南通五洲國際廣場。根據媒體報道，上述項目第六年開始，按照市場的價格，租多少返還多少，開發商從實際租金中收取八德房屋土地貸款10%的運營管理經費。
很顯然，開發商承諾的回報和真實的租金存在巨大差距。如果按上述商戶所說，五洲國際小商品城的真實租金隻有不到3%，但現在開發商給出的前三年租金回報水平卻達到瞭8%。
由於受到獨傢經營協議中有關出售條款、解約條款的限制，根據招股說明書，五洲國際能持續和穩定地從業主那裡獲取商業物業管理費。
根據招股說明書，五洲國際持有投資物業總面積達到13.98萬平方米，但截至去年獲取的租金收入僅3000萬元。按照上述數據，五洲國際投資物業每年產生的租金收入也隻有200多元/平方米。
記者觀察
除瞭售後包租涉嫌違反住建部相關規定之外，《每日經濟新聞》記者還發現，五洲國際小商品城二期在銷售過程中或許還存在偷漏稅行為。
但招股說明書對於獨傢委托協議目的的說明，卻讓人對上述租金回報的真實性產生疑問。招股說明書聲稱，為瞭促進銷售，與買傢訂立類似的獨傢委托經營協議。
銷售或藏偷漏稅風險
獨傢經營協議被指霸王條款
與此同時，協議存在的霸王條款內容，也讓上述協議的法律約束力存在某種不確定性。
五洲國際無錫項目藏貓膩 經營協議被指存霸王條款
此外，招股說明書顯示，倘若任何買傢選擇獨傢經營管理協議到期前終止協議，需要按照商鋪原購買價格的8%乘以協議剩餘年限的50%來計算違約金。協議還規定，業主不得在期限內將商鋪轉售，除非接手的買傢同意上述獨傢委托經營協議繼續有效。這一系列規定，被外界質疑為"霸王條款"。
《每日經濟新聞》記者昨日就獨傢經營管理協議問題以及涉嫌偷漏稅等問題采訪五洲國際的公關公司，但截至發稿公司尚未作出正面回應。
調查的結果讓人震驚。以五洲國際小商品城二期一個20平方米的2層樓商鋪為例，每平方米的售價在2萬多元。按照8%的回報水平，這一商鋪一年的租金至少在三萬元以上。但記者從租賃瞭五洲國際小商品城一期二樓類似商鋪一位商戶那裡得知，他租賃的商鋪，一年的租金隻有一萬多元。
六腳鄉二胎房屋銀行 事實上，獨傢經營協議還限制業主想售出商鋪的權力。招股說明書明確顯示，所有的獨傢委托經營協議有轉讓限制，業主不能在協議期內出售物業，除非買傢同意繼續履行上述獨傢委托經營協議。
實際租金回報率不足3%
五洲國際所引發的爭議，並不僅僅在於用遠遠高於實際租金價格水平的回報率，來吸引投資者購買。還在於當投資者購買商鋪三年後，即使租金回報水平達不到開發商承諾的前三年年均8%，仍然需要按實際租金的8%~10%向五洲國際方面支付商業管理服務費。
根據媒體此前的報道，南通五洲國際廣場也采取類似的模式，售樓人員稱，"簽約15年，我們統一管理，前三年租金按照15%返還，在首次購房時直接扣除返還，比如100萬的房子隻要付85萬元。第三年開始，每年返還6%的租金。"
據售樓部銷售人員對 《每日經濟新聞》記者介紹說，購房者在購買商鋪時，開發商隻向購房者開瞭全額房款76%的發票，"業主隻交瞭全額房款76%的金額，所以就開76%的發票，另外24%的發票不能開。"
按照上述銷售人員的說法，如果這個商鋪價格是100萬元，抵扣掉三年租金的24萬元，業主在購買這套商鋪，開發商隻向業主開取76萬的發票，"也有很多業主詢問是否能開100%的發票，但是業主隻交瞭76%的房款，所以是不能開100%發票的。"銷售人員對記者說。
但是值得註意的是，雖然業主在購買商鋪時隻是交瞭全額房款的76%，但是前三年24%的租金是大額借款開發商直接拿走的，業主並未拿到，也就是前三年租金用來交瞭房款，"按照規定，這24%的發票開發商也應該開給業主，如果沒有開給業主，那麼開發商就存在偷漏稅行為。"一位該項目的業主對《每日經濟新聞》記者說。
該業主表示，比如購買的商鋪總價是27萬元，但如果按照24%的租金抵扣房款，實際上購買商鋪隻需要支付20.5萬元，但是前三年的租金6.5萬元是到瞭開發商手上，如果加上前三年業主應該拿到的租金，業主其實還是支付瞭全額購房款，"按照規定開發商就應該開取27萬元的購房發票，現在隻提供20.5萬元的發票就是偷漏稅的行為，而且這種行為的後果很有可能由業主來承擔。"
這位業主對《每日經濟新聞》記者表示，比如以後的商鋪以35萬元賣出，但是買來時的房款是27萬元，那麼我所需要交的稅是35萬元減去27萬元之後，再乘以25%就是2萬元。但是開發商隻提供瞭20.5萬元的發票，那麼我以35萬元賣出之後，所需要交的稅是35萬元減去20.5萬元再乘以25%也是3.6萬元，"如果我的商鋪賣出去，按照開發商開取的76%的發票計算，就等於我要多支付1.6萬元的稅，所以說最後承擔開發商偷漏稅風險的是所有業主。"
對於這位業主的說法，上海一位資深律師對《每日經濟新聞》記者表示，"前三年租金其實是開發商自己拿瞭，實際上開發商還是收取瞭總房價100%，隻是通過一種間接的方式。按照規定開發商應該開房款額100%的發票，隻開76%的發票的話，那麼開發商就存在偷漏稅行為。"
而如果業主想要終止獨傢經營委托協議，那麼很可能需要承擔巨額損失。根據招股說明書，業主在協議到期前，均須向五洲國際支付賠償違約金，金額為剩餘協議租金總額的50%。而剩餘租金按商鋪原購入價格的8%年租費率計算。比如業主以人民幣1000萬元購買一間零售店鋪，訂立為期20年的經營管理協議，如果從第11年起終止協議，需要向五洲國際賠償400萬元的違約金。
無錫五洲國際小商品城二期銷售人員對《每日經濟新聞》記者介紹說，購買小商品城二期的商鋪前十年和開發商簽訂10年的售後包租合同，業主前三年租金的8%一次性抵扣購房款。"業主前三年租金每年以房價的8%計算，前三年總額為房價的24%。打個比方，如果商鋪是100萬元，業主購買時隻需要支付76萬元就可以，沒有支付的24萬元就是前三年的租金，而三年後，業主將以商鋪真實租金的90%獲得投資回報。"
上述做法很顯然與住建部有關規定相沖突。住建部關於《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。
獨傢經營協議出臺背景：自持物業不賺錢
每經記者 楊羚強 發自上海
盡管獨傢經營協議的內容存在爭議，但這一協議，卻給公司每年帶來遠超過租金收入的收益。根據五洲國際招股說明書，這傢房地產企業在過去三年中，商業管理服務收益一直是公司除瞭物業銷售收入以外最大的收入來源。截至2012年，五洲國際的上述收入總額達到6829萬元，占到公司當年全部營業收入的3%。
按照上述招股說明書介紹的資料，一個長達20年的經營協議，若3年後解除，理論上最高賠付的違約金總額可以達到商鋪總價的68%。上海杜躍平律師事務所律師杜躍平表示，雖然上述合同內容符合法律規定。但由於獨立委托協議的違約金過高，在正式的司法實踐中，業主有可能會向法院申請支持將違約金調低。一般情況下，違約金的金額，不超過合同總價的30%。
然而，正如杜躍平所說，上述模式也存在著巨大的法律風險。由於獨傢經營協議約定的違約金水平明顯高過一般的合同約定，在實際發生法律糾紛時，法院很可能要求開發商下調違約金比例。
五洲國際小商品城的工作人員說，在一次性給付業主三年租金後，餘下租期的租金收入按照真實的租金水平，由業主和開發商9：1分成。"如果這個商鋪一年的租金是10萬元，那麼開發商拿一萬作為管理和營銷費用，業主拿9萬元的租金。"
更為致命的是，上述獨傢委托協議內容過於苛刻，有可能會嚇走潛在的投資者。然而，為什麼公司方面要訂立這樣的協議呢？
《每日經濟新聞》記者註意到，真正的原因，也許在於五洲國際所持有的商場難以獲得很好的租金收入。
內容來自sina新聞
而負責獨傢經營管理的商場總面積為64萬平方米，以6829萬元的商業管理服務收益計算，由五洲國際管理的商場一年租金總收入超過6.8億元，平均每平方米每年產生的租金超過1000元。這意味著，其負責獨傢經營管理的商場租金，要遠遠高出自持的物業。
中房信研究總監薛建雄表示，在商業地產領域，買傢常常會把商場中位置最理想的部分買走，而把位置差的部分扔給開發商。在這樣的背景下，商業地產開發商所持有的物業的租金收入，往往不如投資者。這一結果，很可能是五洲國際通過一系列嚴苛條款，保證獨傢經營協議履行的主要原因。
在一般人看來，前三年8%的租金回報，應該能代表五洲國際小商品城的租金回報水平。
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